一直以来，因业务及收入的踏实性，物企老是被市集称为“现款奶牛”。但近来与之深度绑定的开导商、房价走势、经济环境等多重身分影响下，物企的收入启动变成越堆越高的应收款。

第三方磋议机构统计显现，2024年上半年，上市物企的应收账款高涨显耀，进步同期的营业收入增速。据中物智库数据，62家上市物企应收账款及单子总数同比增长12.22%，同期的总营收增速仅为6.25%，明显低于应收账款增速。

业内觉得，物企应收账款高企，一方面是受到关联开导商资金垂危的影响，另一方面则是第三方的物业费收缴难。多重身分作用下，物企在2024年上半年靠近着资金回笼的挑战。对此，多家物业公司默示，将不才半年加大对关联方的催缴力度，同期提高小业主欢娱度，提高其缴费意愿。

应收账款增速显耀

在成本波浪风止后，雄伟上市物企不得不靠近一个严峻的施行：过往几年企业过度追求范围彭胀与营收的高速增长。这一流程中所蚁合的潜在事迹风险，如同叹惋万千的地雷，渐渐浮出水面。其中，应收账款问题尤为卓绝，成为制约企业健康发展的首要隐患。

中物智库统计显现，2024年上半年，62家上市物企应收账款及单子总数1040.69亿元，较上年同期增长12.22%，较2023年底涨幅达到20.92%，呈现出显耀增长态势。

有业内东说念主士称，“趋势相符的情况下，范围增长、应收账款增长，阐明业务发展态势比较好。”亿翰物研也默示，频频情况下，应收账款范围的扩大与照拂面积的增多以及收入水平的提高是相得益彰的，同期，酌量到频年来外部环境的多变性和挑战性，应收账款增多在一定进度上是合适预期逻辑的。

不外，不少物企的应收账款增幅已进步了营收的增速。据中物智库统计，2024上半年，62家上市物企营业收入的同比增速为6.25%，明显低于举座的应收账款增速。

举例，2024年上半年，头部物企万物云达成营业收入175.6亿元，同比增长9.6%，同期其贸易应收款项及应收单子为94.45亿元，同比增速高达39.29%；保利物业的营收达成同比增长10.2%，贸易应收款项约为35.8亿元，同比大幅增长20.9%。

在管范围和营收范围皆位列行业第一的碧桂园事业，也靠近交流的问题，适度6月末，其总收入约210.46亿元，同比仅增1.5%，应收账款同比增长5.74%，高达185.01亿元，亦然各大上市物企中应收范围最大的。

另据克而瑞物管统计，包括德信事业、宋皆事业、荣万家在内的11家企业，其应收账款的范围以致进步了各自的营业收入。

应收账款范围增速过高，仍是成为物企无边靠近的行业性问题。业内觉得，这一景色揭示了可能存在的资金回笼压力或收款遵循的潜在问题。

事实上，由于回款难度增多，不少物企的现款流状态已收受到了影响。据中物智库，2024上半年，62家上市物企现款及现款等价物总数1050.2亿元，较前年同期下降4.15%，较2023年底则下降14.34%。其中，有超35家物企的现款及现款等价物出现了下降，占比近6成。

亿翰物研觉得，物企应收账款高企，一方面是由于房地产行业捏续深度调整，动作物企关联方的开导商连接堕入资金垂危的状态，导致应收账款快速增长，同期回款周期被拉长，进一步恶化了物企的现款流状态。

另一方面，受到房价走势、经济环境的影响，第三方的物业费收缴成为了一个无边性艰难，无论是住宅业主如故公建商写等其他业态，皆靠近着经济压力下的支付艰难。上述机构觉得，多重身分作用下，物企在2024年上半年靠近着资金回笼的挑战。

受关联开导商拖累

楼市的低迷、雄伟的债务，开导商的测度风险仍在捏续中。手中莫得有余的现款

尽管有好多企业主动减少了与关联方的往复，以扼制应收账款的增长速率，但部分物企的关联方应收账款仍处于较高水平。

据克而瑞物管统计，适度2024年6月末，在关联方贸易营收占比这一盘算上，合景悠活和建业更生计进步了50%，雅生计事业和万物云的占比则进步40%，华润万象生计、新城悦事业则在35%以上。

不少物企还出现了关联方应收款激增的景色。其中尤以万物云受市集关切。2024年中期事迹会上，万物云照拂层就对外表现，据统计，2023年主流上市物业企业关联方应收同比提高13.5%；而本年上半年，在万物云近95亿元的应收款中，来自关联方的应收账款及单子为38.2亿元，同比增长50.6%，远高于行业平均增速。

头部物企保利物业也存在相似的状态。适度6月末，在保利物业的贸易应收款中，来自关联方和第三方的远离为8.38亿元、28.92亿元，前者较期初的涨幅高达60%以上，远超后者的50.4%，关联方应收账款进展出更为迅猛的增长。

这激发了市集的担忧。有不雅点觉得，即便保利物业的关联方是相对郑重的保利发展控股集团，但大批的应收账款一定进度也增多了回款的风险。同期，应收账款的高企不仅占用了大批流动资金，增多了资金成本，还可能因坏账风险而毁伤企业利润和现款流。

这已有不少前车之鉴。受关联方应收账款计提的影响，多家物企交上了一份耗费的成绩单。

本年上半年，雅生计事业就交出了上市以来首份耗费的事迹，阐明期内净耗费15.32亿元。除业务板块受到经济环境和事业品性提高影响利润率承压外，另外一大原因就是关联方客户靠近债务偿还压力增大，信用情况出现较大变化，出于严慎原则，雅生计就关联方客户贸易应收款项进行了计提减值拨备28.84亿元。

这亦然雅生计事业初度进行了大范围的金钱减值计提。此前动作雅生计事业关联方的雅居乐，一直保捏着爽朗的信用，但由于无力偿还一笔5月中旬到期的单子利息，该公司首现债务违约。也因此，雅生计事业不得不启动计提坏账。

大额的关联往复已是既定事实，但为了减少日后可能发生的计提对事迹带来的影响，对现款流造成的压力，上市物企纷纷主动裁汰关联往复，并加大催讨力度，以更积极的轨范追求教收账款。

碧桂园事业在本年上半年竖立了由公司高管组成的欠款催讨委员会，通过推广强有劲的组织保险来下达任务和全面鼓吹各项欠款催讨，同期针对已落伍的应收账款收受了以资抵债、鼓吹诉讼或仲裁等一系列回款轨范。照拂层瞻望，这会在将来时间内部迟缓治愈为现款流。

万物云则在频年来一直裁汰与万科间关联往复比例。据表现，这一比例从2021年的19.2%一起裁汰至2023年的13.5%，至本年6月末已压降至10.2%。

万物云照拂层称，瞻望本年下半年开导商关联业务举座还会下降，跟前年比较约莫举座会下降13亿~14亿元的范围。“开导贸易务下降自己对咱们的事迹是有负向影响的，是以下半年咱们的重心是进一步适度开导贸易务的负向影响。”

值得一提的是，关联方较早出现债务违约的物企，在历经屡次的拨备计提后，迟缓达成了事迹扭转。2024上半年，吉兆业好意思好的净利润增速高达152.31%，位居各上市物企首位，这主要成绩于2023年时，该公司对应收账款进行了近7成的计提减值，意味着来自关联方的风险基本出清，迟缓开脱了关联方的不利影响。

小业主物业费难收

不仅仅关联方的债务状态对物业企业的应收账款造成拖累，第三方亦存隐忧。

据各大物企年报显现，贸易应收款主要来自于按包干制进行照拂的物业照拂事业及升值事业等业务流程。有上市物企东说念主士默示，“第三方的应收款频频来自小业主或者公建事业。”

以保利物业为例，阐明期内，该公司的第三方贸易应收款较2023年底的涨幅超50%。

保利物业照拂层在事迹会上默示，本年上半年应收账款的抽象回款率同比下降3个百分点傍边，压力主要聚合在住宅和公服样子，原因包括外部经济和房价下行下业主支付才智和意愿变弱、业主不雅望物业费调价、大小业主空置率上升、伟业主方面政府预算紧缩等。

物业费收缴率低，已成为无边性的行业问题。融创事业照拂层也默示，相较往年，本年现款流压力如实大少许，主要在于物业费收缴的下降。当下的经济环境，业主付款节拍后置。同期，地产委用存在问题，也影响业主的缴费意愿度。

2021年下半年于今，房地产市集捏续承压，适度本年6月，70个大中城市中有64城新址价钱环比呈现下降的态势。受此影响，不少业主启动重新评估起物业事业的价值。

据克而瑞物管调研，受房价下落、欢娱度下行、收入下滑等多方面身分影响，业主缴费意愿无边裁汰，即即是习气提前交纳物业费的优质客户，缴费积极性雷同不才降。2023年，一年以上物业费缴费客户同比下降约3%，在一定进度上加重了物企收缴压力。

同期，典型城市物业费收缴率也有不同进度的回落，跌幅在2%-3%之间。在上海，2022年物业收缴率约92%，2023年收缴率跌至90%，同比减少2个百分点；在重庆，2023年的物业费收缴率仅约80%，这也意味着，约有两成的业主蔓延交纳以致不交物业费。

多重身分影响下，上述机构调研显现，2023年，500强物企物业费收缴率跌至80%，同比减少4个百分点；上市物企收缴率跌至85%，同比降5个百分点。

值得一提的是，本年以来，重庆等多地物业费圭臬重新公示，使得高物业费样子收缴压力明显上升，不少城市还因此出现一波物业费降价潮。融创事业的照拂层坦言，公司半年度物业费收缴情况受到了影响。

多家物企在谈到该计谋带来的影响时默示，物业费“降价潮”预期会对将来盈利组成一定影响。越秀事业照拂层说起，现在尚未出现物管费下调的情况，但跟着样子业委会的竖立，也可能会遭逢这一状态，可能对物业公司利润产生影响。

物企业觉得，提高物业费收缴，单纯靠催缴费并弗成收到好成果，中枢如故在于对业主需求的交融、照拂问题。万物云董事长朱保全默示，在住宅物业事业领域，客户事业品性愈加迫切，后续要通过捏续的现场插足来得到客户的认同，使得客户在如今复杂的经济环境下保捏较高的付费意愿。

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郑娜

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